Entretien avec Jean-Yves Mano : des idées concrètes pour le logement

Source Ville de Paris

Jean-Yves MANO

Hausse du coût de la vie et des loyers oblige, le logement est devenu le premier poste de dépense des Parisiens.
Jean-Yves Mano, adjoint chargé du logement et de l’habitat, aborde pour Paris.fr quelques-uns de ces enjeux. Avec en point d’orgue, une proposition novatrice : que la ville conserve la propriété de terrains publics et que les futurs accédants à la propriété en achètent uniquement les murs.

 

REGULER LES HAUSSES DES LOYERS

« Je suis pour un encadrement des loyers à la relocation  »

Les Parisiens se plaignent de la hausse des loyers. Bertrand Delanoë a récemment proposé de les encadrer. Qu’en est-il aujourd’hui ?

Le prix couramment pratiqué pour la location des chambres de bonne à Paris est de 40 ou 45€ le m², face au prix dans le logement social allant de 6€ à 12€ le m²… Est-ce que c’est normal ?

Pour moi, face à ces dérives scandaleuses du marché de l’immobilier, il n’y a qu’une chose à faire : c’est d’encadrer les modalités de fixation  des loyers de telle manière qu’ils ne dépassent pas des prix de 25 € le m² pour les petites surfaces et de 18 € à 22 € pour les appartements familiaux. Ce qui correspond aujourd’hui à la moyenne des loyers parisiens selon les quartiers

Mais où en est-on ? Pourquoi ne parvenez-vous pas à mettre en application votre proposition ?

La ville de Paris n’a pas le pouvoir de prendre des mesures en matière de maîtrise de loyers, c’est du domaine de la loi ou du décret. A ce sujet, Bertrand Delanoë a écrit au 1er ministre qui nous a clairement répondu : « Circulez il n’y a rien à voir !»


Que répondez-vous à ceux qui vous accusent de porter atteinte au droit de propriété privée ?

Je leur demanderai de bien vouloir regarder ce qui se passe dans les autres pays. En Allemagne, qui n’est pas un pays où l’administration est reine, un propriétaire ne peut pas donner un congé pour vente, il doit fournir des références prouvant que le loyer qu’il propose est en rapport à ce qui se pratique dans son environnement proche. C’est ce que nous souhaitons mettre en œuvre.

Aux Pays-Bas la question du logement est aussi largement maîtrisée. Il ne faut pas avoir peur de fixer des règles.

ACCESSION A LA PROPRIETE 

Acheter les murs mais  louer le terrain

La politique de la Ville de Paris a-t-elle changé en termes d’accession à la propriété ?

D’abord un principe de base : nous ne vendrons jamais du logement social. Nous sommes dans une ville où il y a 120 000 demandeurs de logement social, et dans une région où il y a 350 000 demandeurs. Nous construisons péniblement 30 000 logements sociaux par an sur l’Île-de-France, et nous n’allons pas commencer à vendre ce qui existe.

Je le dis car il ne faut pas oublier qu’il y a quatre ans, le slogan du candidat à la présidence de la République était « tous propriétaires ». Et il a été effectivement demandé aux bailleurs de vendre des logements sociaux à leurs occupants. Finalement nous avons eu gain de cause : la vente des logements sociaux ne fait plus partie des obligations des bailleurs sociaux vis-à-vis de l’Etat.

La propriété doit-elle devenir une obsession sur le territoire parisien? Le brassage permanent de Paris fait son charme : nous avons dans la Capitale 65% de locataires. Le parc locatif est le garant de la mobilité. Si on transformait Paris en ville de propriétaires, à terme, Paris s’endormirait. Quelle ville voulons-nous construire pour les générations futures ?

Néanmoins, devenir propriétaire ça peut-être le rêve de beaucoup de monde et la propriété a sa place, que ce soit sur Paris ou ailleurs en Île-de-France ; nous l’avons d’ailleurs parfaitement démontré avec le Prêt Paris Logement puis avec le Prêt Parcours Résidentiel qui ont permis à 15 000 ménages parisiens d’accéder à la propriété à Paris depuis 2004.

Mais avez-vous de nouvelles propositions à faire ?

Ma réflexion en ce moment porte sur les espaces des zones d’aménagement publiques destinés à accueillir des programmes de logements privés. Les logements privés réalisés sur ces espaces peuvent atteindre des niveaux de prix de commercialisation du mètre carré compris entre 12 000 et 14 000 €. Est-il normal qu’une collectivité mette sur le marché des terrains publics destinés à une population qui représente une infime minorité de Parisiens ?

Voilà ce que je suggère : que les futurs propriétaires n’achètent que les murs, et qu’ils louent la partie foncière à la ville qui resterait propriétaire du sol. Cela s’appelle la « municipalisation des sols », et permettrait ainsi de maîtriser les prix du foncier.

Cela existe en Angleterre et aussi aux Pays-Bas, où les terrains construits ou constructibles appartiennent aux municipalités. A La Haye, la ville a rendu disponibles des terrains sous cette forme-là. Nous pourrions établir des baux de 99 ans et prévoir à terme un renouvellement pour les générations futures.

Dans les zones aujourd’hui en cours d’aménagement, les espaces dévolus à l’accession à la propriété représentent 30% de l’espace pour leur partie « logement ». Sur ces 30%, ne pourrait-on pas en prendre la moitié pour expérimenter un tel dispositif ?

LOGEMENT SOCIAL

« Nous ne maîtrisons que 40% de la masse des logements sociaux » 

La mairie de Paris s’est fixée pour objectif d’atteindre 20% de logements sociaux d’ici 2014. Pensez-vous atteindre cet objectif à temps ?

Notre objectif pour la deuxième mandature est de financer 40 000 logements à raison de 6000 par an pour arriver en 2014 aux 20% de logements sociaux de la loi SRU. Nous aurons ainsi 6 ans d’avance par rapport à l’échéance fixée par la loi SRU!

Pourtant, les Parisiens ont l’impression que leur demande de logement social met du temps à aboutir…

Je passe ma vie à répondre non aux demandeurs de logement, c’est très difficile !

Pourquoi ? D’abord parce que les Parisiens pensent que tous les logements sociaux sont attribués par la ville de Paris alors que nous ne maîtrisons que 40% de la masse de logements sociaux.

Parmi ces 40%, la moitié sont attribués sur les contingents des mairies d’arrondissement et l’autre moitié par la mairie de Paris. Le reste c’est la Préfecture et le 1% patronal (donc les entreprises) qui a beaucoup de réservations sur Paris.

Au total, ce sont 12 000 logements sociaux qui sont attribués sur Paris, à comparer à un nombre total de 120 000 demandeurs.

Nous assistons qui plus est à une explosion des demandes de logement, en particulier celles venant de la banlieue : elles ont été multipliées par 4 en 7 ans et nous en sommes aujourd’hui à 28 000 demandeurs inscrits qui ne sont pas des Parisiens (parmi les 120 000). Il y a 7 ans, ils étaient 4000….

LOGEMENTS PRIVES A LOYERS MODERES

Pallier à la disparition des investisseurs institutionnels

Quel est l’objectif des « logements privés à loyer modérés » ? Qui en bénéficiera ? Et pourquoi étaient-il mis en sourdine jusqu’à présent ?

Nous avons développé un nouveau produit qui s’appelle « le logement de secteur libre à loyer maîtrisé », pour un public cible qui dispose de ressources largement supérieures à la moyenne et ne peut donc prétendre au logement social, mais ne peut pas non plus se permettre de débourser de 25 à 30 € le m² pour se loger à Paris.

Notre idée est de mettre sur le marché des logements entre 15 et 17 € le m², soit environ 20% moins chers que ce que l’on trouve sur le marché locatif privé. A cette fin, nous réservons 20% des surfaces constructibles des nouvelles zones d’aménagement à ce produit.

Cette politique répond à la disparition dans le parc parisien du patrimoine locatif des investisseurs institutionnels, les fameux « zinzins » qu’étaient les compagnies d’assurance, les mutuelles, les foncières, les caisses de retraite. Ils étaient encore au milieu des années 1990 propriétaires de 100 000 logements de ce type à Paris : il ne leur en reste plus aujourd’hui que 30 000 environ.

Est-ce que la Ville aura son mot à dire sur les attributions des logements dans ces programmes?

Il y a des débats, mais ce que je puis vous dire c’est que je ne suis a priori pas favorable à ce que nous intervenions dans la sélection des candidats. C’est ce qui s’est produit pendant un certain nombre d’années et qui a fini par faire scandale.

On pourrait par contre imaginer un site Internet où tous les logements disponibles de ce type seraient mis en ligne, au nom de la transparence et de l’équité.

TAXER LES BUREAUX VIDES ?

Pourquoi n’est-il pas possible de construire plus ?

C’est que nous intervenons sur un territoire contraint de 105 km² dont la densité est très élevée.

Nous aménageons déjà 10% de ce territoire, mais quand nous aurons achevé l’aménagement de ces terrains, objectivement nous arriverons un peu au bout des possibilités offertes par l’aménagement urbain de masse.

Si le problème de Paris est sa densité, ne faudrait-il pas essayer de dégager des mètres carrés ? Et par exemple inciter les entreprises à s’implanter de l’autre coté du périphérique ?

Je suis favorable à la transformation de bureaux en logements dans des immeubles anciens quand cela est possible et souhaitable, mais je suis aussi favorable au développement à Paris de bureaux modernes, adaptés, répondant aux normes environnementale et correspondant aux besoins actuels des entreprises qui veulent s’installer dans la capitale.

Car Paris n’est pas en surabondance de grands bureaux, et je ne vois pas pourquoi notre ville n’aurait pas une activité économique.

Ce qu’il faut savoir, c’est qu’en matière de construction, le rapport entre les mètres carrés dédiés aux bureaux et les mètres carrés dédiés aux logements fait l’objet d’un accord d’orientation avec l’Etat.

Derrière cela il y a des choix politiques, mais qui se traduisent parfois par du « mal-vivre » pour les personnes qui travaillent.

Pourquoi met-on l’emploi d’un côté et l’habitat de l’autre ? Tout cela pose des problèmes en matière d’infrastructures et de transports extrêmement importants. L’avenir de la ville repose sur un développement structuré et équilibré avec des services publics, de l’emploi, des activités commerciales et des logements.

Avez-vous peur par ailleurs de voir disparaître avec les bureaux la taxe professionnelle qui les accompagne ?

La situation serait évidemment quelque peu différente si on remettait complètement à plat les problèmes de fiscalité, de revenus et de ressources des communes. Mais dans ce cas-là,  il faudrait que Paris devienne une communauté urbaine ou une communauté d’agglomération.

10 ANS, LE BILAN

« Sans l’action de la municipalité, les choses seraient pires »

En dix ans, le visage de Paris a-t-il changé ?

Paris en 2001 comprenait de nombreux logements dignes du 19è siècle. L’insalubrité était encore très présente sur le territoire parisien. Or il suffit aujourd’hui d’aller dans le 18e ou le 19e arrondissement pour s’apercevoir que des rues entières ont été rénovées. Rue du nord ou rue Caillé, il y avait des hôtels délabrés et nous avons tout refait…. A tel point que j’aimerais vivre dans ces lieux, tellement ce qu’on en fait est de toute beauté. Il faut le dire !

En même temps nous avons mis en place une structure de vigilance (ndlr : l’Observatoire de l’Habitat, qui recense 350 à 400 immeubles à surveiller) pour mesurer l’évolution des immeubles qui par certains critères nous inquiètent pour l’avenir. Cet observatoire va permettre de ne pas retomber dans une insalubrité lourde à la prochaine décennie.

Les Parisiens semblent globalement satisfaits de l’action de Bertrand Delanoë (selon un sondage IFOP, 67% estiment que qu’il a accompli un « bon voire un excellent travail depuis 2001 »). Toutefois, la mairie semble moins convaincante sur le logement, principale préoccupation des Parisiens.

Cette question existait en 2001, elle existe toujours en 2011. Mais ce dont je suis certain c’est que sans l’action de la municipalité, les choses seraient pires. Je vous donnerai un seul chiffre : sur les six dernières années, la ville de Paris a investi 2,2 milliards d’euros pour développer le logement sur son territoire.

Si les Parisiens portent une appréciation mesurée parce que nous n’avons pas suffisamment maîtrisé l’évolution des prix des loyers, du foncier, et la spéculation immobilière, la ville de Paris a choisi d’assumer sa part de responsabilité en jouant un rôle actif sur le marché immobilier pour freiner ces phénomènes avec les moyens juridiques dont elle dispose. Je regrette que, à l’inverse des grandes capitales mondiales telles que Londres, l’Etat n’assume pas pleinement son devoir de régulateur sur des marchés au fonctionnement exceptionnel.

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